Bei einer mehr als unerheblichen Wohnnutzung in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks scheidet die Annahme eines faktischen Kerngebiets aus. Das hat das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) entschieden.

Die Klägerin begehrt einen Bauvorbescheid für die Nutzung eines Geschäftsgebäudes in der Innenstadt der Beklagten als Spielhalle. Die Beklagte lehnte den Antrag ab, der Widerspruch blieb erfolglos. Das Verwaltungsgericht gab der Klage gestützt auf § 34 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) statt.

Die Berufung der Beklagten wies das Oberverwaltungsgericht (OVG) zurück. Das Vorhaben sei nach § 34 Absatz 2 BauGB in Verbindung mit § 7 Absatz 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als Vergnügungsstätte zulässig. Die Eigenart der näheren Umgebung entspreche einem Kerngebiet im Sinne von § 7 BauNVO. Die nicht unerhebliche, aber noch untergeordnete Wohnnutzung in der näheren Umgebung des Vorhabengrundstücks stehe dieser Einordnung nicht entgegen, obwohl sie im vorhandenen Umfang nur aufgrund von Festsetzungen in einem Bebauungsplan zulässig wäre.

Das BVerwG hat das Urteil aufgehoben und die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Die Auffassung des OVG, dass ein faktisches Kerngebiet auch bei einer nicht unerheblichen Wohnnutzung vorliegt, stehe mit der Regelungssystematik der Baunutzungsverordnung und § 7 BauNVO nicht in Einklang. Die Verweisung in § 34 Absatz 2 Halbs. 1 BauGB auf die §§ 2 ff. BauNVO finde dort eine Grenze, wo die Baunutzungsverordnung eine planerische Entscheidung der Gemeinde vorsieht. Der Verordnungsgeber habe die Entscheidung darüber, ob die sonstige Wohnnutzung in einem Kerngebiet über Ausnahmen hinausgehen darf, der Gemeinde überlassen (§ 7 Absatz 2 Nr. 7, Absatz 4 BauNVO). Dieser Planvorbehalt dürfe bei der Einordnung als faktisches Kerngebiet nicht übergangen werden.

Allerdings konnte das BVerwG mangels hinreichender Tatsachenfeststellungen nicht abschließend entscheiden.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 20.05.2025, BVerwG 4 C 2.24